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买房凭公证委托已过户就绝对安全?打官司不简单!

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  概要:打官司没那么简单,否则要律师和法官干什么?新房主通过公证授权过户了房产,要原房主腾房,原房主称不知情要求确认买卖合同无效,法院该支持新房主还是支持老房主?买房已取得房产证是不是就绝对安全?未必。

  作者:北京杨文战律师 ,其他网站使用请注明版权信息

  案情:假签字的委托书经过公证,买房是否受保护?

  王甲到张乙家,称已购得该房要求张乙搬家。经核实张乙得知自己的房产已过户到王甲名下。王甲称购买房屋时,是李丙持经过公证的有张乙签字的委托书,自称受张乙委托售房,王甲签约付款,并依公证委托办理了过户。

  原房主张乙了解情况后,以自己不知情、未授权为由,向法院起诉要求确认李丙与王甲签订的买卖合同无效。

  李丙应诉称取得了张乙的授权,委托书上的签字也是张乙本人签的。

  王甲称自己是基于对公证授权委托的信任与李丙签订合同,且支付了房款,并办理了过户手续,不论李丙是否真得到授权,自己均为善意且无过错,购房行为应得到保护。实用法律知识。

  对委托书的字迹,张乙申请了司法鉴定,结论是“公证委托书”上签名字迹不是张乙的字迹。另法院也查明,王甲在购房时从未对涉案房屋进行过现场验看,也没取得房屋钥匙。

  判决结果

  法院认为,在未获张乙授权委托的情况下,李丙以张乙名义与王甲签订《房屋买卖合同》属无权代理,张乙对此亦明确表示反对,故李丙以张乙名义与王甲签订的《房屋买卖合同》系无效合同。且王甲对自己从未看房等行为并无合理解释,其行为明显不符合二手房买卖的交易习惯,亦不符合常理,不能认定王甲为善意第三人。

  北京杨文战律师点评:

  本案李丙与张乙、王甲三人到底是什么关系,所得资料太少,我们无从分析。但是在房屋买卖纠纷中,确实经常出现无权代理引发的纠纷,杨律师分两个层面做个简单分析。

  从表面行为特征看:这些“代理人”有的持有真假难辨的“委托书”,有的持有房产证原件复印件,有的能实际控制使用房屋。所以才有机会取得购房人的信任。

  从真实原因来看:除了一些故意诈骗的情形外,一般“代理人”与房主并不是毫无关系,往往是房主的亲友。有些确实是亲属隐瞒情况私下卖房,也有一些是房主委托亲友卖房,但没给正规授权,事后由于房价变化等原因以无权代理为由反悔。

  在实际断案时,真相未必全能查清,法官也只能以证据为准作判断。无权代理原则上无效,但如果构成善意取得就是例外了。

  比如买方支付了合理对价,并办理了过户手续,而且也没有明显过错,通常就能认定为是善意取得,法律上也会认定这种无权代理情况下买卖合同有效。

  回来分析一下本案的情况:买方王甲已经将房产过户到自己名下,而且买房时李丙也提供了经过公证的授权委托书。从这两点来看,已经基本符合善意取得的条件了,如果交易价格也是正常的市场价,一般法院都会判定买方属于善意取得有权取得房产,原产权人只能找无权代理人去追究责任了。实用法律知识

  但本案为什么王甲的诉求没有得到支持呢?原因是产权人张乙一直居住在该房中,王甲在购房过户中竟然未现场看过房,交易进行到过户完成后也没拿到房屋钥匙。没有现场看房这一点,完全违背了正常的交易习惯,对此异常行为,又没有合理解释,法官其实已经有理由怀疑王甲与李丙串通损害张乙合法利益了。综合这些情况,法院认定其不构成善意取得,应该是正确的判断。

  杨律师给各方的风险提示:

  致给产权人:产权人要注意保管自己的产权证书、身份证件等,不要轻易交给他人使用或持有。如果将上述证件交给他人的同时,还将房屋交由该人控制,那就更要小心了。

  致买房人:购房要核实产权证和身份证件,在产权人不亲自出面的情况下,要注意审核卖方的授权文件,并通过多种途径了解房屋和卖方的状况,谨慎为上,以免钱房两空。

  版权信息:本文由 北京杨文战律师 提供,转载须联系授权

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